Het vinden van een passende andere huurwoning valt niet altijd mee.
Zeker niet in woonplaatsen waar de woningmarkt krap is.
Eén van de manieren om aan een andere huurwoning te komen is woningruil. Woningruil
is het ruilen van een woning door twee of meer ruilpartners. In de meeste gevallen
gaat het om twee huurders die van woning willen ruilen. Soms is er sprake van
een driehoeksruil.
Er zijn twee mogelijkheden om een ruil tot stand te laten
komen. De eerste mogelijkheid is dat beide verhuurders met een verzoek tot
woningruil akkoord gaan. De tweede mogelijkheid is dat als de verhuurder geen
toestemming geeft voor de ruil, de kantonrechter kan worden ingeschakeld.
|
Woningruil met toestemming van de verhuurder
Als u iemand bereid heeft gevonden met u van woning te
ruilen kunt u aan de verhuurder toestemming vragen voor woningruil. U kunt dat
verzoek het beste schriftelijk doen. In deze brief geeft u aan dat u van woning
wilt ruilen en voert u de redenen daarvoor aan. Uw ruilpartner dient zijn eigen
verhuurder om toestemming te vragen. Als beide verhuurders toestemming verlenen
is de ruil bijna rond. Het kan namelijk zijn dat u of uw ruilpartner voor de
nieuwe woning een huisvestingsvergunning nodig heeft. Informeer daarom vooraf
bij de woonplaats waar de woning staat of u een vergunning voor die woning nodig
heeft en of u aan de gestelde eisen voldoet.
Let op: als u samen met iemand anders (medehuurder) de
woning huurt, dient u beide uw verhuurder toestemming voor de woningruil te
vragen. Mocht een woningruil al hebben plaatsgevonden en blijkt achteraf dat uw
medehuurder geen toestemming heeft verleend voor de ruil, dan loopt u het
risico dat de ruil moet worden teruggedraaid. Met name in
echtscheidingssituaties komt dat nog wel eens voor.
|
Verhuurders akkoord; nieuwe huurovereenkomsten
Als beide verhuurders toestemming voor de woningruil geven
en de woonplaats de eventueel benodigde huisvestingsvergunning afgeeft of
verklaart te zullen afgeven, kan de ruil daadwerkelijk plaatsvinden. In de
meeste gevallen zullen verhuurders een nieuw huurcontract afsluiten.
Een verhuurder kan ook aanbieden dat de bestaande
huurovereenkomst door de nieuwe huurder wordt voortgezet. Alle rechten en
plichten uit het bestaande huurcontract gaan over op degene die het contract
voortzet. Dat betekent bijvoorbeeld dat u als nieuwe huurder de door uw
ruilpartner in de woning aangebrachte veranderingen overneemt en aansprakelijk
bent voor het herstel van die veranderingen aan het einde van uw huurperiode.
Had uw ruilpartner een huurschuld, dan zult u die moeten betalen. Bij
voortzetting van het huurcontract blijft de bestaande huurprijs van kracht.
|
Verhuurder gaat niet akkoord met de woningruil of stelt
onredelijke eisen;
naar de kantonrechter
Een verhuurder is niet verplicht aan woningruil mee te
werken. De reden waarom een verhuurder geen toestemming voor de ruil geeft kan
bijvoorbeeld zijn dat de woningruil zijn woningtoewijzingsbeleid doorkruist of
dat de ruilpartner onvoldoende financiële waarborg biedt om zijn verplichtingen
te kunnen nakomen (de huur te betalen). Soms wil de verhuurder alleen
toestemming verlenen onder bepaalde voorwaarden. Bijvoorbeeld dat ruilpartner
een veel hogere huurprijs gaat betalen.
Als uw verhuurder geen toestemming geeft voor de woningruil
of onredelijke eisen stelt, kunt u de kantonrechter vragen u te machtigen uw
ruilpartner in uw plaats te stellen (indeplaatsstelling). Dat kan zelfs als uw
verhuurder in het huurcontract woningruil heeft verboden. Gaat de verhuurder
van uw ruilpartner niet akkoord met de woningruil, dan moet uw ruilpartner de
kantonrechter inschakelen en machtiging vragen om u in zijn plaats te stellen.
Een procedure voor de kantonrechter kan erg lang duren.
Soms wel een jaar. Als u van plan bent op korte termijn uw woning te gaan
ruilen kunt u overwegen aan de kantonrechter in kort geding een zogenaamde
‘voorlopige voorziening’ te vragen. Ook als u al een procedure bent begonnen
kunt u de kantonrechter die uw zaak reeds behandelt verzoeken een voorlopige
voorziening te treffen. U moet aantonen dat u een ‘spoedeisend belang’ bij de
woningruil heeft, bijvoorbeeld omdat uw gezondheid eist dat u op korte termijn
de ruilwoning betrekt.
|
Belangenafweging en beslissing van de Kantonrechter
In het hierna volgende wordt uitgegaan van de situatie dat
uw verhuurder uw ruilpartner niet als nieuwe huurder accepteert en dat u de
kantonrechter inschakelt.
Voordat de rechter beslist weegt hij uw belangen en die van
uw verhuurder tegen elkaar af. De rechter kan uw vraag om de indeplaatsstelling
alleen maar toewijzen als u een ‘zwaarwichtig belang’ bij de woningruil heeft.
Enkele voorbeelden van een zwaarwichtig belang zijn:
- dichter bij het werk willen wonen, waardoor het gezinsleven minder wordt ontwricht;
- dichter bij familie willen wonen, bijvoorbeeld in verband met heimwee naar de kinderen;
- naar een grotere woning willen verhuizen in verband met gezinsuitbreiding;
- een belang van medische aard (gezondheidsredenen).
Redenen voor het weigeren van de toestemming door de verhuurder kunnen zijn:
- doorkruising van het toewijzingsbeleid van de verhuurder;
uw ruilpartner is geen lid van de woningcorporatie en staat niet op de wachtlijst;
- uw ruilpartner heeft geen economische of maatschappelijke binding met de nieuwe woonplaats;
- uw ruilpartner biedt volgens de verhuurder onvoldoende financiële waarborg om zijn verplichtingen te kunnen nakomen (de huur betalen).
Als u een zwaarwichtig belang bij de woningruil kunt
aantonen laat de rechter dat meestal zwaarder wegen dan het belang van uw
verhuurder.
De kantonrechter móet uw vordering afwijzen als uw
ruilpartner onvoldoende financiële waarborg biedt de huur te kunnen betalen.
Als de financiële positie van uw ruilpartner en u ongeveer gelijk is, zal de
rechter uw vordering niet snel afwijzen. Indien voor uw woning een
huisvestingsvergunning nodig is moet u ten behoeve van uw ruilpartner een
principeverklaring van de woonplaats aan de kantonrechter kunnen overleggen
waaruit blijkt dat deze in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning.
Als aan deze voorwaarden is voldaan, heeft u een goede kans
om de gewenste ruil tegen de zin van de verhuurder doorgang te laten vinden.
|
Kantonrechter geeft toestemming voor de woningruil;
bestaande huurovereenkomst wordt voortgezet
Als de kantonrechter uw vraag om indeplaatsstelling
toewijst, blijft de bestaande huurovereenkomst met dezelfde inhoud als voorheen
gehandhaafd. Het enige dat verandert is dat uw verhuurder een andere huurder
heeft gekregen. Uw ruilpartner zet de bestaande huurovereenkomst voort en
treedt daarmee in dezelfde rechten en plichten als u had (contractsoverneming).
Als hij de woning tezijnertijd verlaat is hij bijvoorbeeld aansprakelijk voor
het herstel van de door u aangebrachte veranderingen in de woning.
De rechter kan nadere voorwaarden of een ‘last’ aan uw
ruilpartner opleggen, bijvoorbeeld dat hij eerst uw huurschuld moet betalen
alvorens de woning te betrekken of het achterstallig huurdersonderhoud moet
uitvoeren.
|
U heeft zonder toestemming van uw verhuurder van woning
geruild
Als u van woning heeft geruild zonder toestemming van de
verhuurder en hij ook daarna niet akkoord gaat met de reeds tot stand gekomen
ruil pleegt u wanprestatie. U kunt echter achteraf nog aan de kantonrechter
vragen u te machtigen om uw ruilpartner in uw plaats te stellen. Het is niet
verstandig om eerst te ruilen en daarna pas toestemming aan de rechter te
vragen. Als de kantonrechter uw vordering afwijst bestaat de mogelijkheid dat
uw ruilpartner op straat komt te staan. Zowel uw oude verhuurder als uw
ruilpartner kunnen van u een schadevergoeding eisen.
|
Tips
- Als u van woning wilt ruilen kunt u bijvoorbeeld ook een
advertentie plaatsen en de plaatselijke supermarkt, landelijk dagblad of
huis-aan-huis blad.
- Er zijn ook organisaties die een woningruilservice bieden. U
betaalt inschrijfgeld en vervolgens worden uw gegevens en woningvoorkeur in een
databestand ingevoerd. Potentiële ruilpartners kunnen daarop reageren. Laat u
zich vooral goed informeren over de geldende voorwaarden, bijvoorbeeld of er
naast inschrijfgeld nog andere kosten zijn verschuldigd bij een geslaagde ruil.
|
Bron
Deze brochure over woningruil is ook te bestellen bij
De Nederlandse Woonbond, Landelijke vereniging van en voor huurders,
telefoon (020) 551 77 55.
Terug
|